Kako se gradske igre prelamaju preko leđa građana?

Kako se gradske igre prelamaju preko leđa građana?

Stanari zgrada u Zagrebu koje su zaštićeno kulturno dobro, imaju mogućnost obnove fasade i krovišta svojih nekretnina što značajnim udjelom sufinancira Grad Zagreb iz sredstava spomeničke rente. Stanari sami moraju osigurati dio sredstava, uglavnom za 50 posto vrijednosti radova, dok drugi dio, sukladno Zakonu o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara te Pravilnika o korištenju sredstava spomeničke rente i donesenog godišnjeg programa, financira Grad Zagreb. Dakle, ako je vrijednost radova na obnovi dotrajalih krovišta milijun kuna, Grad iste sufinacira s pola milijuna kuna, a stanari, suvlasnici nekretnine ostatak sredstava uplaćuju iz sredstava pričuve, odnosno, kako se najčešće događa, podizanjem kredita kod poslovnih banaka, jer nemaju dostatnih vlastitih sredstava.
Ovdje se nesumnjivo radi o pozitivnom sinergijskom djelovanju Grada i suvlasnika nekretnina kroz koje se s jedne strane uljepšava vizura grada, a ujedno se stanarima osiguravaju kvalitetniji uvjeti stanovanja, bez krovova koji prokišnjavaju, te uz povećanje vrijednosti samih nekretnina. Iako je najveći broj stananara koji su se odlučili ući u posao obnove po ovom modelu zadovoljan, jer su uz plaćanje polovice cijene izvedenih radova dobili kvalitetnije prostore, sama procedura po kojoj se provodi obnova zaštićenih nekretnina poprilično je nelogična, dobrim dijelom netransparentna i ostavlja otvorenu mogućnost da suvlasnici takvih objekata snose dodatne, možda i znatne troškove, na koje nikako, iako bi trebali, ne mogu utjecati. Naime, ovdje se ne radi o klasičnom modelu sufinanciranja u kojemu Grad Zagreb, nadzire cijeli postupak, kontrolira radove i troškove izvođenja radova te odobrava plaćanja sukladno ugovorenim uvjetima i izvršenim radovima. Grad Zagreb pojavljuje se kao investitor koji u cijelosti vodi projekt obnove. Grad ne uplaćuje polovicu sredstava suvlasnicima, nego suvlasnici Gradu. Suvlasnici ne odabiru niti na bilo koji način sudjeluju u odabiru izvođača radova, nego to čine nadležni u gradskoj upravi. Suvlasnici se također, iako je riječ o njihovoj nekretnini, ne mogu uplitati u dinamiku izvođenja radova, njihov početak ni trajanje. Ne mogu utjecati ni na moguće nepredviđene, vantroškovničke radove, iako sudjeluju i u njihovu financiranju.

Pritom valja napomenuti da pojedini suvlasnici, zapravo praktično svi vlasnici poslovnih prostora u takvim zgradama, bilo da se radi o trgovinama, tvrtkama, odvjetničkim uredima i slično, kao obveznici plaćanja spomeničke rente, zapravo u cijelosti financiraju obnovu, jer Grad sufinancira radove sredstvima koja su oni uplatili u proračun. I na koncu, suvlasnici koji nemaju dostatnih vlastitih sredstava, prisiljeni su se zadužiti kod poslovnih banaka u aranžmanu koji za njih odabere Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo, kao upravitelj zgrade. A usto moraju i plaćati kamatu veću nego što je diktira određena poslovna banka prilikom odobravanja takvih kredita.

Stoga se nameće pitanje, u prvom redu zašto Grad Zagreb uopće nastupa kao investitor kad se radi o obnovi zgrada koje su u cijelosti ili većim dijelom u privatnom vlasništvu? Pritom treba napomenuti da prema propisanoj proceduri, za samu prijavu suvlasnika za korištenje spomeničke rente, oni moraju dostaviti projekt koji može izraditi samo tvrtka koja ima odgovarajuće ovlaštenje Ministarstva kulture. Zakonom i pravilnicima striktno je reguliran svaki detalj koji se mora ispoštovati da tijekom izvođenja radova na obnovi fasada i kroviša ne bi došlo do ruiniranja zgrada koje su zaštićeno kulturno dobro. Međutim, Grad Zagreb, iako to nigdje nije propisano, odlučio je na svoja leđa preuzeti i dodatni dio posla i nastupati kao investitor. Zašto?

Zašto Grad troši novac i vrijeme svojih službenika da se bave odabirom izvođača radova na stotinama objekata, ako to kod svih drugih sufinanciranja, recimo kada je u pitanju energetska učinkovitost, čine suvlasnici nekretnine? Zašto suvlasnici po zaključenju ugovora s Gradom moraju u cijelosti uplatiti svoj dio sredstava i prije nego što su radovi počeli? Zašto na koncu vlasnici nekretnine ne bi sami mogli utjecati na vrijeme i trajanje izvođenja radova na svojim objektima, naravno uz odgovarajući nadzor gradskih vlasti propisan zakonom? I zašto na koncu moraju s upraviteljem zgrade sklapati ugovore o zaduživanju, nepovoljnije od onih koje im nude poslovne banke?

Zbog svega se nameće pitanje postoji li neki drugi razlog zašto gradske vlasti žele imati nadzor nad odabirom izvođača te cjelokupnim izvođenjem i plaćanjem radova. U svakom slučaju, bez obzira na neupitnu korist koju suvlasnici imaju, zbog ovakvog načina vođenja sufinanciranja budi se sumnja da se u pozadini kriju i drugi interesi, koji sigurno nisu interesi suvlasnika zgrada, a ni samog Grada Zagreba.

Kako sve ovo izgleda u praksi, može se vidjeti na primjeru jedne zgrade u samom središtu Zagreba, kojoj je rješenjem Ministarstva kulture utvrđeno svojstvo kulturnog dobra, a koja se u prošloj godini našla na popisu onih koje su obuhvaćene Godišnjim programom spomeničke rente. Suvlasnici zgrade, koji su nam ustupili kompletnu dokumentaciju, odazvali su se pozivu gradskih vlasti te su se, poštujući prethodnu proceduru vezanu za prikupljanje potrebne dokumentacije i suglasnosti, prijavili za korištenje bespovratnog financiranja.

Nakon što gradske vlasti utvrde da su ispunjeni uvjeti sufinancirnaja, Grad Zagreb sklapa ugovor sa suvlasnicima. I upravo kroz sklapanje tog ugovora, Grad Zagreb faktički postaje investitor. Naime, u ugovoru se utvrđuje da je Grad Zagreb proveo postupak javne nabave te da je odabrao najpovoljnijeg izvođača. U konkretnom slučaju odabran je tvrtka s odgovarajućom licencom, koja se inače bavi sličnim građevinskim poslovima i ima velik broj ugovora s Gradom Zagrebom, ali i nizom državnih institucija. Njihova ponuda za obnovu krovišta iznosila je približno milijun kuna. No, puno značajnije od samog naziva odabranog izvođača radova i ponuđenog iznosa, jest činjenica da suvlasnici, koji sufinanciraju radove, ni na koji način nisu imali uvida u postupak odabira. Bez stvarne mogućnosti prigovora, suvlasnici mogu prihvatiti odabir Grada ili odustati od sklapanja ugovora o sufinanciranju.

-Većina suvlasnika prihvaća uvjete i pristaje na sklapanje ugovora, jer smatraju kako je bolje iskoristiti ponudu Grada kakva god ona bila, nego ostati bez sredstava za sufinanciranje. Razmišljaju po principu bolje išta nego ništa, što je razumljivo. Međutim, većina pritom nije ni svjesna da se cijela priča može okrenuti na njihovu štetu – rekao nam je jedan od suvlasnika zgrade u centru Zagreba (osobni podaci poznati autorici op. a.), koji je uočio niz nelogičnosti u cijeloj proceduri, ali i problematičnih obveza koje bi preuzeo upuštanjem u predmetno sufinanciranje.

A posebno problematična je procedura, ako suvlasnici nemaju dovoljno vlastitih sredstava, nego se moraju zadužiti. Grad Zagreb, naime, ugovorom nameće obvezu uplate cjelokupnog pripadajućeg dijela sufinanciranja u roku od najviše 45 dana od dana potpisivanja ugovora s Gradom. Tu nastupa Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo (GSKG), odnosno upravitelj zgrade, preko kojega suvlasnici, sukladno ugovoru s Gradom, mogu ugovoriti dugoročni kredit s poslovnom bankom. A GSKG opet suvlasnicima nudi ugovor o zajmu po principu uzmi ili ostavi.

Sami uvjeti zajma kod poslovne banke posve su uobičajeni, s rokom otplate od tri do 15 godina, uz promjenjivu kamatu od 4,50 posto i standardnu garanciju vinkuliranja police osiguranja u korist banke. No, iako je naknada banke svega 0,5 posto, suvlasnici se obvezuju platiti šest puta veće manipulativne troškove u visini od tri posto. Zapravo se radi o svojevrsnoj proviziji GSKG-a od 1,9 posto plus 0,6 posto PDV-a. GSKG također nameće suvlasnicima obvezu otplate kredita po uvećanoj kamatnoj stopi od šest posto, iako je kamata na kredit spomenutih 4,50 posto. To objašnjavaju na sljedeći način:

“S obzirom na promjenjivost kamatne stope, za izračun potrebnog povećanja iznosa pričuve korištena je stopa od 6,00 posto kao rezerva u slučaju rasta kamatne stope”. Dakle, GSKG povećava suvlasnicima pričuvu ne samo za aktualnu ratu otplate kredita, nego i za dodatne, neugovorene kamate. Osim toga GSKG kroz ovaj ugovor osigurava dodatnu pogodnost, jer suvlasnicima uvjetuje obvezu nastavka suradnje s njima i nakon otplate predmetnog kredita.

“Suvlasnici se odriču prava na raskid ili otkaz Ugovora o upravljanju dvije godine dulje od isteka roka otplate zajma…”, stoji u sastavnom dijelu Ugovora o zajmu između GSKG-a i suvlasnika.

Uspjeli smo doći do jednog obveznika plaćanja spomeničke rente, koji se, nakon potpisivanja ugovora s Gradom Zagrebom o sufinanciranju, zbog prethodno navedenih uvjeta GSKG-a nije želio upuštati u tu vrstu zaduženja. Tako na koncu suvlasnici zgrade u kojoj se nalazi i njegov poslovni prostor, nisu u predviđenom roku od 45 dana od potpisivanja ugovora s Gradom uspjeli ishoditi bankovni kredit i uplatiti svoj dio sredstava u gradski proračun.

Budući da je u samom ugovoru navedeno da se ovaj rok smatra bitnim sastojkom ugovora, a da će ugovor u slučaju neuplate sredstava u navedenom roku “biti raskinut po samom zakonu”, suvlasnik je smatrao ugovor raskinutim. Međutim, ne i gradske vlasti. Od pročelnika Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada, komunalne poslove i promet Dinka Bilića dobio je obavijest da do nikakvog raskida ugovora nije došlo te da je GSKG, doduše nakon proteka roka od 45 dana, odobrilo financiranje radova iz sredstava ishođenih temeljem ugovora o zajmu i da je “uplata u tijeku”. Gradski ured, kako proizlazi iz dopisa, pritom ne računa rok od 45 dana od dana potpisivanja ugovora između Grada i suvlasnika, kako je to neupitno navedeno u ugovoru, već uvodi novi, stvarno neugovoreni početak roka, od trenutka sklapanja Ugovora o kreditu.

Nakon svega, nameće se i pitanje zašto gradske vlasti inzistiraju na sufinanciranju, ako su od njega odustali suvlasnici ili dio suvlasnika, te da pritom ne uzimaju u obzir ni kršenje propisane procedure ni neispunjenje uvjeta ugovora. Vezano za ovu problematiku postavili smo niz pitanja nadležnim gradskim vlastima i GSKG-u. Iz Grada je stigao opširan odgovor u kojemu je detaljno opisana procedura predmetnog sufinanciranja, od donošenja Odluke o visini spomeničke rente, preko Godišnjeg programa spomeničke rente temeljem kojega Grad Zagreb objavljuje poziv vlasnicima kulturnog dobra, pa sve odabira izvođača, provođenja radova i primopredaje po završetku radova. No, pritom nije pojašnjeno zašto se Grad pojavljuje kao investitor na obnovi tuđih nekretnina, a nije pojašnjeno ni zbog čega GSKG nameće sporne uvjete suvlasnicima zgrada koji se moraju zadužiti zbog financiranja obnove.